Rechtsanwältin Susanne Heck
Rechtsanwältin Susanne Heck

Die Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung wirft bei den meisten Mietern immer wieder die Frage auf, ob diese denn auch berechtigt ist. Aber auch die Vermieter kommen häufig in die Lage wissen zu wollen, unter welchen Voraussetzungen diese möglich ist. In vielen Fällen ist es nämlich so, dass vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs meist ein Streit über Mieterhöhung- oder Minderung oder gar eine Räumung im Raum stand. Oftmals wird dann von den Vermietern die Eigenbedarfskündigung als letzte Möglichkeit gesehen, unbeliebte Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Hinzu kommt, dass der BGH in den letzten Jahren den Bedarfspersonenkreis erweitert hat und dies dazu führte, dass die Schutzvorschriften aus Mietersicht sehr aufgeweicht wurden. Dass der Mieter hier nun verunsichert ist, ob die erhaltene Kündigung rechtens ist oder nicht, ist klar.

 

Um den weitgefächerten Bereich der Eigenbedarfskündigung etwas übersichtlicher zu gestalten, möchte ich Ihnen hier eine einfache Übersicht geben, was eine Eigenbedarfskündigung ist, wann sie rechtens ist und welche Gründe ein Widerspruch gegen solch eine Kündigung rechtfertigen.

 

 

I. Begriff

 

Gesetzlich wird der Eigenbedarf wie folgt definiert:

 

„Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes.“

 

Allein an dieser Definition kann schon erahnt werden, dass der Kreis der Bedarfspersonen sehr weit sein kann.

 

Eine Eigenbedarfskündigung benötigt wie jede andere Kündigung immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters, auch die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) müssen hier eingehalten werden.

 

Um die vielen wichtigen Bestandteile der Eigenbedarfskündigung verstehen zu können, sind vor allem drei Begriffe wichtig zu erklären: Bedarfsperson, Bedarfszweck und Bedarfsgrund!

 

1. Die Bedarfsperson

 

  1. Der Vermieter selbst zählt natürlich an erster Stelle als Bedarfsperson. Will der Vermieter selbst in die Wohnung ziehen, gibt es hier auch keinerlei Probleme, die Angehörigkeit zu ermitteln.
  2. Die Zweite Personengruppe, die als Grund der Eigenbedarfskündigung angegeben werden kann, besteht aus Familien- und Haushaltsangehörigen. Hier ist es allerdings so, dass das Gesetz keine genaue Definition gibt, welche Personen als solche zählen.

Laut BGH werden als Familienangehörige solche Personen gesehen, denen im Verhältnis zum Vermieter ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht.

 

Zur Erklärung, ein Zeugnisverweigerungsrecht haben in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad Verwandte, sowie Verschwägerte bis zum zweiten Grad. Als enge Familienangehörige zählen, unabhängig von der momentanen Bindung zwischen Vermieter und der Bedarfsperson folgende: Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, leibliche Nichten und Neffen sowie Schwager oder Schwägerin, der Ehegatte, Verlobte Lebenspartner sowie Stiefkinder und Schwiegereltern.

 

Als „weitere Familienangehörige“ zählen Personen zu denen der Vermieter ein besonders familiäres Verhältnis hat, ob er den Personen gegenüber rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder Fürsorge verpflichtet ist.

 

Da dies eine sehr unklare Beschreibung ist, muss im Einzelfall vor Gericht geklärt werden, ob die angegeben Bedarfsperson als weiterer Familienangehöriger gezählt werden kann.

  1. Seit neuester Rechtsprechung des BGH gelten auch die Gesellschafter einer GbR als Bedarfsperson. Auch Angehörige eines Gesellschafters geltend als Bedarfspersonen.
  2. Ebenfalls als Bedarfspersonen geltend die Haushaltsangehörigen. Hierzu zählen Personen, die seit längerem oder auf Dauer im Haushalt des Vermieters leben.

Auch zukünftige Pflegekräfte geltend hier als Haushaltsangehörige, da sie bereits im Haushalt des Vermieters leben, oder bei Pflegebedürftigkeit des Vermieters im Haushalt oder in der Nähe des Vermieters leben werden. Pflegekräfte geltend hier auch als angehörig, wenn noch kein konkreter Pflegebedarf des Vermieters oder eines Familienangehörigen besteht.

 

2. Der Bedarfszweck/ Bedarfsgrund

 

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter die ernste Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen, oder diese einem Angehörigen zu überlassen. Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft vorliegen und darf nicht vorgetäuscht sein.

 

Es muss klar bestimmt sein, welche Person wann in die Wohnung ziehen soll. Sowohl die Person als auch der genaue Zeitpunkt müssen in der Kündigung genannt werden. Die Kündigung muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit dem Neueinzug der Bedarfsperson stehen. Sogenannte „Vorratskündigungen“ sind nicht zulässig. Auch unbestimmte Angaben über die Bedarfsperson wie z.B. „meine Tochter, oder mein Sohn, oder mein Enkel“ sind unzulässig.

 

Weiter ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann zulässig, wenn bei Kündigung und bei Ablauf der Kündigungsfrist der Bedarf noch besteht. Sollte vor Ablauf der Kündigungsfrist der Eigenbedarf wegfallen, muss der Vermieter dem Mieter den Fortgang des Mietverhältnisses anbieten, andernfalls macht er sich Schadensersatzpflichtig.

 

 

II. Mietvertragliche Vereinbarungen

 

I. Der Eigenbedarf darf nach § 575 Abs. 1 Ziff. 1 BGB als Befristungsgrund in einem Mietvertrag enthalten sein. Hierüber müssen die Mieter vor Abschluss des Vertrages informiert werden und es muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Ist bei Vertragsschluss kein Befristungsgrund angegeben gilt der Mietvertrag als unbefristet.

 

II. Der Eigenbedarf kann im Mietvertrag auch ausgeschlossen oder verschärft werden. Auch diese Regelungen bedürfen der schriftlichen Form und müssen vor Vertragsschluss geschlossen werden.

 

 

III. Gründe für die Unzulässigkeit

 

Neben den bereits oben genannten Gründen, die zu einer Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung führen können, wie das nicht Angeben der Bedarfsperson oder dem Vortäuschen eines Eigenbedarfs gibt es eine Vielzahl weiterer Gründe, die zu einer Unzulässigkeit der Kündigung führen können.

 

1. Der vorgeschobene Eigenbedarf

 

Wenn der Vermieter nur vorgibt, die Wohnung zum Eigenbedarf zu kündigen und sie stattdessen nur renovieren und neu vermieten oder verkaufen möchte, spricht man von einem vorgeschobenen Eigenbedarf.

 

Die Prüfung des Gerichts, ob bei einer Kündigung tatsächlich ein vorgeschobener Eigenbedarf vorliegt, bringt meistens kein erfreuliches Ergebnis für den Mieter. Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann nur in seltenen Fällen nachgewiesen werden.

 

2. Hinweispflicht des Vermieters

 

Wenn der Vermieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, aber bereits in Erwägung zieht, die Wohnung selbst in Gebrauch zu nehmen und nach kurzer Zeit kündigt, spricht man von einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung. Der Vermieter muss den Mieter immer darauf hinweisen, wenn die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigt werden sollte.

 

Hier ist allerdings zu beachten, dass es als rechtmäßige Kündigung gesehen wird, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbar war, z.B. wenn die Tochter des Vermieters unerwartet aus dem Ausland zurückkehrt.

 

3. Alternativwohnung

 

Wenn der Vermieter wegen Eigebedarf kündigt, im selben Haus oder einer benachbarten Wohnanlage jedoch eine vergleichbare Wohnung leer steht, gilt die Eigenbedarfskündigung als unzulässig. Alternativ muss dem Mieter die leerstehende Wohnung als Ersatz angeboten werden.

 

Sollte der Vermieter dem Mieter die Alternativwohnung nicht anbieten, macht er sich dem Mieter gegenüber für entstandene Schäden wie Umzugs- und Malerkosten Schadensersatzpflichtig.

 

4. Überhöhter Wohnbedarf

 

Ein überhöhter Wohnbedarf besteht dann, wenn der Vermieter für seinen Sohn eine 7-Zimmer Wohnung beanspruchen möchte, obwohl dieser bereits eine 3-Zimmer Wohnung bewohnt.

 

Auch besteht ein überhöhter Wohnbedarf dann, wenn der Vermieter selbst in eine größere Wohnung ziehen möchte, seine jetzige Wohnung jedoch bereits für die angegebenen Zwecke groß genug ist.

 

Es ist jedoch auch so, dass der Vermieter seinem Sohn oder anderen Angehörigen eine Wohnung mit mehreren Zimmern überlassen kann, wenn diese zu gewohnten Preisen nicht teurer ist, als der Angehörige derzeit für seine Wohnung bezahlt.

 

5. Zweckverfehlende und vernunftwidrige Kündigung

 

Eine zweckverfehlende Eigenbedarfskündigung liegt dann vor, wenn der Nutzungswunsch mit vorliegender Wohnung nicht realisierbar ist. Dies kann sein, wenn genannte Baumaßnahmen nicht verwirklicht werden können.

 

Ein Beispiel für eine vernunftwidrige Kündigung ist, wenn man für eine 80-jährige Angehörige eine Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug kündigen will. Es kann einer 80-jährigen Person schon allein der Vernunft wegen nicht zugemutet werden eine solche Wohnung zu beziehen. Weiter zählt es als vernunftwidrig, wenn ein Verwandter aus einer 100 qm Wohnung in eine 52 qm Wohnung ziehen soll.

 

 

IV. Schadensersatzansprüche

 

Wenn sich die Eigenbedarfskündigung als unzulässig ergibt, macht sich der Vermieter gegenüber dem Mieter Schadensersatzpflichtig. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter trotz unzulässiger Kündigung freiwillig auszieht. Hier erhält der Mieter dann keinen Schadenersatz mehr.

Rechtsanwältin und

Fachanwältin für Familienrecht

Susanne Heck
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